Article 12 CCITHA - Artikel 12 StHG - Article 12 LHID

English
Art. 12

1 Gains are subject to tax on profit from real estate, which result from sale of real estate from private assets or from agricultural and silvicultural real estate as well as parts from this, insofar as the revenue exceeds the investment costs (purchase price or default value including expenses).

 

2 Tax liability is established upon every sale of real estate. Sales are on a par with:

a.     legal acts, that take effect like a sale in regard to the power of disposal over real estate;

b.    the transfer of real estate as well as parts on this from private assets to business assets of a tax liable person;

c.     load of real estate with civil servitudes or public-law property restrictions, if these permanently and significantly impair the unlimited cultivation and a consideration is paid for this;

d.    the transfer of participation rights in real estate companies from private assets of the tax liable person, insofar as the cantonal law foresees tax liability for this case;

e.     realized planning surplus without sale within the meaning of the spatial planning law of 22 July 1979, insofar as the cantonal law subjects this fact to the tax on profit from real estate.

 

3 Taxation will be deferred for:

a.     change of title by succession (succession upon death, division of estates, legacy), an advance against a person's share of an inheritance or gift;

b.    change of title between spouses in connection with marital property law, as well as for consideration for extraordinary contributions of a spouse to the maintenance of the family (art. 156 SCC) and divorce claims, insofar as both spouses agreed;

c.     land-use changes for the purpose of reallocation of farmland, district planning, boundary adjustment, rounding of agricultural homes as well as land-use changes in the course of expropriation proceedings or threatened expropriation;

d.    full or partial sale of an agricultural or silvicultural real estate, insofar as the disposal proceeds will be used within reasonable time for the purchase of a self-cultivated real estate substitute or for the improvement of the own, self-cultivated agricultural or silvicultural real estate;

e.     sale of a permanent and exclusively owner-occupied residential property (single-family house or condominiums), insofar as proceeds of this will be used within reasonable time for the purchase or construction of an even used compensatory property in Switzerland.  

 

4 The cantons can levy the tax on profit from real estate also on profits from sale from real estate business assets of the tax liable person, insofar as these profits are excluded from the income and profit tax or the tax on profit from real estate will be allowed for the income and profit tax. In either case applies:

a.     the matters of fact mentioned in the articles 8 paragraphs 3 and 4 and 24 paragraphs 3 and 3quater are to treat as tax deferred sale for the tax on profit from real estate.

b.    the transfer from private assets to business assets of real estate and participations on it must not be put on par with a sale.

 

5 The cantons arrange for that realized short term profits from sale of real estate will be taxed higher.



Deutsch

1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.

2 Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:

a.
die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
b.
die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
c.
die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
d.
die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
e.
die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 19791, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.

3 Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:

a.
Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
b.2
Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB3) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
c.
Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
d.
vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
e.
Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

4 Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:

a.4
die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quatergenannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
b.
die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.

5 Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.


1 SR 700
2 Fassung gemäss Anhang Ziff. 4 des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 2000 (AS1999 1118; BBl 1996 I 1).
3 SR 210

4 Fassung gemäss Anhang Ziff. 8 des Fusionsgesetzes vom 3. Okt. 2003, in Kraft seit 1. Juli 2004 (AS 2004 2617; BBl 2000 4337).n.

 


Français
 

1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).

2 Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:

a.
les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
b.
le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
c.
la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
d.
le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
e.
les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire1, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.

3 L'imposition est différée:

a.
en cas de transfert de propriété par succession (dévolution d'hérédité, partage successoral, legs), avancement d'hoirie ou donation;
b.2
en cas de transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires d'un époux à l'entretien de la famille (art. 165 CC3) ou de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d'accord;
c.
en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
d.
en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
e.
en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.

4 Les cantons peuvent percevoir l'impôt sur les gains immobiliers également sur les gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale du contribuable, à condition que ces gains ne soient pas soumis à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou que l'impôt sur les gains immobiliers soit déduit de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice. Dans l'un et l'autre cas:

a.4
les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
b.
le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.

5 Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.


1 RS 700
2 Nouvelle teneur selon le ch. 4 de l'annexe à la LF du 26 juin 1998, en vigueur depuis le 1erjanv. 2000 (RO 1999 1118; FF 1996 I 1).
3 RS 210
4 Nouvelle teneur selon le ch. 8 de l'annexe à la LF du 3 oct. 2003 sur la fusion, en vigueur depuis le 1er juil. 2004 (RO 2004 2617FF 2000 3995).


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